基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs實(shí)施現(xiàn)狀分析

邱長(zhǎng)軍、楚一鳴

近年來，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）快速發(fā)展，已成為盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道、激發(fā)市場(chǎng)活力的重要金融工具。自2020年試點(diǎn)啟動(dòng)以來，一系列支持政策陸續(xù)出臺(tái)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容與機(jī)制完善，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場(chǎng)化退出提供了明確路徑。

2024年是REITs市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵一年，市場(chǎng)從試點(diǎn)階段正式轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行階段。7月6日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)），文件作為頂層設(shè)計(jì)，明確市場(chǎng)化、法治化原則，將REITs適用范圍由傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施拓寬至租賃住房、水利設(shè)施、旅游景區(qū)等領(lǐng)域，并優(yōu)化申報(bào)推薦流程，建立健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，為市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

2025年，政策進(jìn)一步在“擴(kuò)圍擴(kuò)容”與“機(jī)制優(yōu)化”上雙線推進(jìn)。9月12日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)），推動(dòng)成熟資產(chǎn)加快申報(bào)，探索鐵路、文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等新型資產(chǎn)類別，并支持已上市REITs通過擴(kuò)募做大做強(qiáng)。12月1日，國(guó)家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將商業(yè)辦公、城市更新及體育場(chǎng)館、高端酒店等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入允許范圍。清單的發(fā)布標(biāo)志著REITs資產(chǎn)類型認(rèn)定向體系化、透明化邁出關(guān)鍵一步，進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)形成穩(wěn)定預(yù)期，提升項(xiàng)目申報(bào)的規(guī)范性和效率，為REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、多元化發(fā)展奠定了清晰的制度基礎(chǔ)。

上述一系列文件的密集出臺(tái)與頂層設(shè)計(jì)的不斷完善，彰顯了國(guó)家推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展、充分發(fā)揮其在盤活存量與擴(kuò)大有效投資動(dòng)能方面作用的決心，深刻體現(xiàn)了金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略意圖，為市場(chǎng)參與者描繪了清晰的發(fā)展前景。

一、REITs發(fā)行總體情況

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫(kù)信息整理，截至2025年12月25日，滬深交易所已成功發(fā)行上市79只公募REITs產(chǎn)品（不含擴(kuò)募項(xiàng)目），底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、新能源、保障性租賃住房等11個(gè)行業(yè)類別，累計(jì)募集資金總額達(dá)2035億元，預(yù)計(jì)帶動(dòng)相關(guān)新項(xiàng)目投資規(guī)模超過1萬億元。

二、REITs年度發(fā)行情況

自2021年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所成功上市以來，每年均有REITs產(chǎn)品發(fā)行上市，且自2024年項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行后，發(fā)行數(shù)量及規(guī)模相較于前三年均有較大幅度增長(zhǎng)。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

從首發(fā)募集角度看，自2020年4月30日試點(diǎn)啟動(dòng)以來，REITs發(fā)行增長(zhǎng)迅速：

• l2021年：處于試點(diǎn)初期，行業(yè)與區(qū)域范圍有限，全年首發(fā)11單。
• l2022-2023年：政策將清潔能源、保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍，證監(jiān)會(huì)同步出臺(tái)擴(kuò)募規(guī)則，市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)容。
• l2024年：隨著1014號(hào)文發(fā)布，市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，全年發(fā)行29單，創(chuàng)年度新高。
• l2025年：資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，截至12月25日已發(fā)行21單。

三、行業(yè)分布特征

從發(fā)行數(shù)量上看，截至2025年12月25日，已累計(jì)發(fā)行涵蓋11類資產(chǎn)的79支REITs產(chǎn)品（不含擴(kuò)募項(xiàng)目），各類資產(chǎn)發(fā)行數(shù)量呈現(xiàn)顯著差異。其中：產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項(xiàng)目數(shù)量最多，共20單，占總體發(fā)行數(shù)量的25%；收費(fèi)公路、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流類、新能源、保障性租賃住房類項(xiàng)目是市場(chǎng)主力，五類項(xiàng)目合計(jì)發(fā)行數(shù)量占比超過68%；其他類型項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，其中數(shù)據(jù)中心類項(xiàng)目發(fā)行2單，而生物質(zhì)發(fā)電、水利、污水處理、市政供熱等行業(yè)目前均僅發(fā)行1單，顯示出REITs試點(diǎn)覆蓋范圍正逐步向多元領(lǐng)域延伸。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

從發(fā)行規(guī)?？?，收費(fèi)公路類項(xiàng)目占比最大，達(dá)到34%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施緊隨其后，占比分別為16%和15%，前三類項(xiàng)目合計(jì)發(fā)行規(guī)模約1320億元，占總規(guī)模的65%。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

從單類型項(xiàng)目平均發(fā)行規(guī)模來看，收費(fèi)公路類項(xiàng)目最高，平均項(xiàng)目規(guī)模達(dá)52.93億元；數(shù)據(jù)中心類項(xiàng)目次之，平均項(xiàng)目規(guī)模為34.63億元；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與新能源類項(xiàng)目平均項(xiàng)目規(guī)模分別為25.26億元和24.81億元，高于發(fā)行規(guī)模平均水平。

四、原始權(quán)益人結(jié)構(gòu)

原始權(quán)益人是指基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原所有權(quán)人及其一致行動(dòng)人，在實(shí)踐中，單個(gè)REITs項(xiàng)目出現(xiàn)“多原始權(quán)益人”結(jié)構(gòu)，主要源于兩種模式：一是在發(fā)行前，將分散在不同主體手中的底層資產(chǎn)打包納入同一REITs，以此一次性做大規(guī)模并分散區(qū)域或行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；二是在REITs上市后，通過擴(kuò)募收購(gòu)?fù)獠抠Y產(chǎn)，原資產(chǎn)出售方即成為該基金的“新增原始權(quán)益人”。截至2025年12月25日，已發(fā)行的79支REITs項(xiàng)目共涉及136家原始權(quán)益人，其中25支項(xiàng)目擁有2家及以上原始權(quán)益人，參與主體類型多元，涵蓋了央企、地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)、混合所有制企業(yè)及外資企業(yè)。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

在上述已發(fā)行的REITs項(xiàng)目中，原始權(quán)益人以央國(guó)企為主，合計(jì)占比達(dá)到72%，其中：地方國(guó)企占比最高，達(dá)到54%，主導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等傳統(tǒng)領(lǐng)域項(xiàng)目，并廣泛參與倉(cāng)儲(chǔ)物流、新能源、水利、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)行業(yè)；央企占比18%，主要為招商局、國(guó)家電投、華潤(rùn)、中國(guó)電建、中國(guó)交建、中核集團(tuán)等企業(yè)，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、保租房、新能源等領(lǐng)域。

民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要參與主體，尤其在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源及數(shù)據(jù)中心等市場(chǎng)化程度較高的領(lǐng)域表現(xiàn)活躍。此外，部分外資企業(yè)也參與了相關(guān)項(xiàng)目。

五、在審項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委投資司2025年11月11日的新聞發(fā)布會(huì)披露，發(fā)改委已累計(jì)向證監(jiān)會(huì)推薦基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目105個(gè)，其中22個(gè)項(xiàng)目尚未上市。截至2025年12月25日，滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，處于已申報(bào)尚未發(fā)行階段的REITs項(xiàng)目共13個(gè)，覆蓋收費(fèi)公路、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市政設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃住房等行業(yè)。此外，據(jù)公開信息顯示，港口、隧道等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已陸續(xù)啟動(dòng)申報(bào)發(fā)行工作，標(biāo)志著REITs試點(diǎn)范圍正持續(xù)拓展至更多資產(chǎn)類別。

六、基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)施意義

在“盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資”的戰(zhàn)略導(dǎo)向下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資本，推動(dòng)“重資產(chǎn)”向“輕運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，已成為破解“短債長(zhǎng)投”難題、提升公共服務(wù)供給質(zhì)量的關(guān)鍵金融支點(diǎn)。REITs通過將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可交易的金融產(chǎn)品，打通“投資-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”閉環(huán)，有效拓寬了退出渠道及存量資產(chǎn)的盤活路徑。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過引入權(quán)益資金替代傳統(tǒng)債務(wù)，不僅優(yōu)化了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，也推動(dòng)引導(dǎo)回收資金重新投入新項(xiàng)目或存量升級(jí)，形成可持續(xù)的投資循環(huán)。對(duì)社會(huì)資本而言，REITs通過對(duì)接長(zhǎng)期資產(chǎn)與長(zhǎng)期資金，緩解“短債長(zhǎng)投”期限錯(cuò)配的矛盾，激活沉淀資產(chǎn)，助力財(cái)務(wù)報(bào)表改善與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；對(duì)政府而言，通過盤活存量資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金回流，有助于緩解財(cái)政壓力支持新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成可持續(xù)的投資循環(huán)。REITs發(fā)行還具有顯著的社會(huì)意義，如依托市場(chǎng)化機(jī)制倒逼運(yùn)營(yíng)提質(zhì)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革與公共服務(wù)提質(zhì)增效。

綜上，基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅是盤活存量的重要路徑，更是深化基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革、促進(jìn)公共服務(wù)提質(zhì)增效的系統(tǒng)性創(chuàng)新工具。

大岳咨詢憑借在基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域近30年的深厚積累，深度參與了“首鋼生物質(zhì)公募REITs”等項(xiàng)目發(fā)行，可為客戶提供覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施REITs全生命周期的專業(yè)服務(wù)。在籌劃階段，協(xié)助進(jìn)行資產(chǎn)篩選、合規(guī)診斷、現(xiàn)金流評(píng)估及規(guī)模測(cè)算，制定工作計(jì)劃及路徑，開展申報(bào)準(zhǔn)備；在發(fā)行階段，提供專業(yè)稅務(wù)籌劃，協(xié)助設(shè)計(jì)優(yōu)化結(jié)構(gòu)以節(jié)約成本，配合構(gòu)建穩(wěn)健的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)模型，并起草關(guān)鍵協(xié)議文件以完善治理架構(gòu)；在存續(xù)期，協(xié)助提前布局與培育擴(kuò)募儲(chǔ)備項(xiàng)目，并支持建立符合REITs特點(diǎn)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理、信息披露與投資者關(guān)系維護(hù)體系。